Для того, чтобы понять, что произошло с одной из успешных строительных фирм города, надо вернуться назад, в прошлое, на четыре года. Помните, как в песне: «Это всё началось не вчера!»…
Итак, начавшийся 2008-й год обещал большие перспективы. «Строительная фирма «Юг» успешно сдала в эксплуатацию вторую очередь дома № 70, квартиры были распроданы уже к апрелю 2008-го года. Начиналось возведение двух новых домов № 63 и № 68 в 5-ом микрорайоне, под строительство которых мы приобрели у «ЛУКОЙЛа» в Котовском районе Коробковский завод керамического кирпича, производительностью 5 миллионов штук кирпича в год. Готовилась проектная документация под строительство ещё двух домов — № 64 и № 69. По просьбе мэра Камышина у Волгоградского речпорта для развития туризма в городе был также приобретён дебаркадер. В общем, ничего не предвещало беды.
Но для более глубокого взгляда на всё происходившее предстояло вспомнить о словах мэра на заседании попечительского совета, который был создан для строительства храма «Дмитрия Солунского». Так вот, на том заседании, в 2007 году, Александр Чунаков заявил, что, если Ярмолович застроит «красные линии» 5-го микрорайона, то мэр сделает его почётным гражданином города. Продекларированная «доброта» имела под собой основания — никто из застройщиков не хотел браться за эти дома. Строить в кварталах и отыскивать «пятаки» под застройку в центре было гораздо проще и экономически выгоднее.
В это время и прозвучал первый «звоночек» — на аукцион был выставлен участок под строительство многоэтажного дома № 71 в 5 микрорайоне. Событие ничем не примечательное, участок, в общем то, и не нужный никому, кроме того, кто вел там застройку и уже забрал все участки рядом. А именно — ООО «Строительная фирма ЮГ». Итак, другие застройщики на выставленный участок не «полезли», и итог торгов казался предсказуемым.
Но тут «вдруг» появился некий «конкурент», пожелавший любой ценой получить право строить на этом участке! Хотя в Камышине «конкурент» ничего не строил и никому известен не был. Надо принять во внимание и такое обстоятельство: на старом генплане города дома № 71 и № 70 были спроектированы как один дом, с разделяющей их аркой, причём точно так, как стоящий напротив дом, называемый в народе «кривым» (в городском УКСе даже лежала рабочая документация на этот дом). Но старая документация уже не подходила под новые требования СНиП по утеплению стен, и её переделка стоила бы гораздо дороже, чем новый проект. Поэтому было принято решение проектировать и строить два отдельно стоящих дома. Таким образом, дом № 71 должен был стать точной копией дома № 70, и ничем более. А право на проектную документацию этого дома по письму ОАО «Волгоградгражданпроект» было передано ООО «Строительная фирма ЮГ» в качестве интеллектуальной собственности. Дома № 64 и № 69 планировалось построить так же, повторно применив проект дома № 70. Таким образом, этот участок улиц приобретал вид цельного архитектурного комплекса, с единой композицией фасадов.
Строить большой, четырёхподъездный дом сразу после первого, возведенного с серьезным напряжением, казалось задачей не из лёгких, и мы решили взять небольшую паузу и «отдышаться». Вначале возвести дома № 63 и № 68, а уже потом вернуться к строительству четырёхподъездных домов. Зная эти нюансы, я не «полез» в торги и решил, что дом № 71 будет последним из запланированных на 5-м микрорайоне, после того, как «конкурент» пуп надорвёт на освоении участка. Получалось, что «конкурент» просто должен был поднять цену на этот участок, ведь строить что-либо он вряд ли смог бы. На примере с «конкурентом» закон о распределении земельных участков только через аукционы был использован «на все сто», и подкопаться к чему-либо не удалось бы. Хотя свободный пустырь на месте участка, где должен был ещё три года назад стоять дом № 71, — наглядное подтверждение той игры в застройщика по имени «конкурент».
С того момента строительный рынок города через аукционные «подставы» четко контролировался администрацией. Застройщики сталкивались лбами на интересующих их участках, и цена участков под застройку превышала начальную в десятки раз. Оппоненты могут возразить мне, что «сталкивание» было выгодно для бюджета города. Я не соглашусь — бюджет в итоге делался «на крови» граждан, которые лезли в ипотеку и приобретали у застройщиков жильё, цена которого изначально сознательно завышалась из-за не оправданно высокой цены на землю.
Именно эти подковёрные игры и привели позднее к тому, что фирмы-застройщики начали валиться, как снопы от сильного ветра, которым явился мировой экономический кризис — к его наступлению никто оказался не готов. В один момент ипотечное кредитование прекратилось, деньги от долевого участия поступать перестали, и застройщики оказались не способны вносить за участки под строительство те суммы, что значилась в итоговых протоколах аукционов. Югу «опять повезло» — земля на 5 микрорайоне стоила гораздо дешевле остальных участков, и проблем, вначале не возникло. Но о том, что нас начали сталкивать лбами, свидетельствовал такой, например, факт. Работавший в то время на должности коммерческого директора ООО «Строительная фирма ЮГ» А. Б. Писарев неоднократно предлагал мне, ссылаясь на «новые веяния» в речах Президента РФ, перейти на малоэтажную застройку и принять участие в торгах на участки под малоэтажную застройку. Если бы наша фирма «влезла» в эти торги, она стала бы «рычагом» по поднятию цены на участки и составила бы конкуренцию реальным застройщикам. При этом мы не имели проработок проектной документации и производственной базы под такую застройку, а другой известный застройщик — ООО «Престиж-АМ» шёл на эти торги с чётким представлением того, что он будет строить и из чего. «Престиж» сам производил требуемые для застройки материалы. (Кстати, как только «Престиж-АМ» победил в том аукционе и начал работать, администрация заявила, что не успела войти в 2010-м году в соответствующую федеральную программу. А в 2011-м году администрация Камышина вообще отказались от участия в федеральной программе. Вот такая она — забота о застройщиках оказалась!)
Благополучно миновав и эти подставленные «грабли», фирма «ЮГ», тем не менее, умудрилась наступить на следующие. В августе 2008-го года администрация объявила о проведении аукциона на право аренды участка под строительство жилого дома рядом с жилым домом № 13 (станция «скорой помощи») в 6-м микрорайоне. Место это более чем привлекательное и экономически выгодное. У меня на примете был проект дома, построенного в Волжском ООО «ДомИнвест», который можно было без проблем, в случае победы в аукционе, «привязать» к этому участку. Кроме того я подписал инвестиционный кредит в 120 миллионов рублей на строительство жилья с «НОКС-Банком». Так что всё складывалось более чем удачно, было на что закончить строительство начатых домов № 63 и 68 на 5-м микрорайоне, привлечь инвестиции в строительство дома № 14 в 6-ом микрорайоне, а заработанную на этом проекте прибыль направить на строительство четырёхподъездных домов № 64 и № 69. Поставленные задачи легко выполнялись. Но нашим планам не суждено было сбыться!
В то время, как дома на 5-м микрорайоне успешно строились, участок на 6-м был нашей фирмой выигран с аукциона, на горизонте замаячил кризис. Предвидя, что платить за участок под строительство на 6-м микрорайоне по 7 миллионов рублей в год в складывающихся обстоятельствах фирма не сможет, ещё до заключения договора аренды этого участка мы обратились с письмом в администрацию горда спросьбой о предоставлении отсрочки платежей за землю до конца строительства или о снижении арендной платы. На словах нам пообещали решить вопрос, а на бумаге мы получили требование зарегистрировать договор в регистрационной палате. Завязалась переписка на полгода, мои предложения направляли в областную администрацию, ждали ответов, тянули время, а меня уговаривали быстрее делать проектную документацию на дом.
Поверив в обещания, «ЮГ» заказал и выполнил проектные работы, провёл геологические изыскания, проект прошёл государственную экспертизу, и мы получили разрешение на производство работ. Приблизительно в это же время получили и сообщение из администрации Камышина о том, что из области пришёл отрицательный ответ, вариантов изменения условий договора нет, и за землю надо платить.
К тому времени фирма «ЮГ» понесла значительные затраты на освоение участка, было начато строительство, и поворачивать назад — значило потерять порядка 6 миллионов рублей. Если бы нам отказали сразу, то мы бы не вкладывали в этот проект больше ни копейки, отказались бы от участка и потеряли бы всего лишь залог по аукциону, а это всего 120 тысяч рублей. Но именно после того, как строительство было начато, в конце 2009 года, администрация Камышина подала в арбитражный суд первый иск по этому участку на 6 миллионов 709 тысяч рублей. По заверениям мэра — это не администрация была инициатором иска, она лишь выполняла требование прокурора города Юрия Власова. В доказательство своей лояльности мэр тут же пригласил Станислава Зинченко, Ирину Кондратенко и предложил заключить мировое соглашение, обсудив условия прямо у себя в кабинете. Условия были согласованы, и мировое соглашение в январе 2010-го утвердил арбитражный суд.
Но это была лишь одна сторона медали. В это же время, в начале 2009 года, в разгар кризиса, область получила 900 миллионов федеральных средств для того, что бы поддержать строителей в трудное время, вложив деньги в недостроенное жильё путём приобретения по приемлемым ценам квартир для граждан, проживающих в аварийном жилье. При этом застройщики получали возможность закончить строительство уже начатых домов, а дольщики, вложившие свои кровные в приобретение квартир в строящихся домах, — гарантию получить это жильё и не пополнить ряды обманутых дольщиков. Но, как уже не раз отмечалось, благие намерения правительства упёрлись в «очень инициативных» чиновников на местах.
Проявили «инициативу» и чиновники администрации Камышина. В отправленной ими в область заявке была указана жилая площадь необходимых квартир взамен положенной по закону общей площади. Позже в своем объяснении тогдашний вице-мэр Владимир Константинов указал, что администрация города допустила ошибку — не учла требование статьи 5 Жилищного Кодекса РФ. Было ли это реальной ошибкой — я сомневаюсь до сих пор. «Инициатива» в дальнейшем сыграет в судьбе фирмы «ЮГ» ключевую роль.
Итак, деньги поступили, котировки проводились, но среди застройщиков желающих отдать построенное жильё по 13 тысяч рублей за квадратный метр не находилось. Фирма «ЮГ» обратилась с жалобой в областную прокуратуру, и пока «устраняли» нарушения закона, прошло три месяца, а город не приобрёл ни одной квартиры. Мэром срочно было созвано совещание, на которое, как застройщик, была приглашена наша фирма. Мне и А. Б. Писареву поступило предложение — принять участие в котировках и продать городу однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Трёхкомнатные квартиры у нас пообещали купить позже.
Хочу обратить внимание читателей на тот факт, что, если бы заявка администрации города изначально была подана правильно, то и без ее просьб фирма «ЮГ» выиграла бы почти все заявки! Ведь никто кроме нас и ИП «РаптановГ.К." попасть в ту федеральную программу не смог бы, так как не обладал степенью готовности строящегося жилья в 70%. А это требование было главным при распределении денежных средств между застройщиками.
На том совещании нас долго уговаривали, А.Б Писарев не соглашался принимать участие в котировках до решения вопроса с площадями трёхкомнатных квартир. Мэр вызывал всё новых своих сотрудников для «поддержки штанов» и обещал, обещал, обещал. В итоге при участии А. Чунакова, В. Конскантинова, С. Зинченко, И. Кондратенко, И.Пешковой, Д. Вайриха и солидной компании от комитета ЖКХ нас уговорили продать городу одно- и двухкомнатные квартиры с гарантией от мэра приобрести у нас трёхкомнатные после того, как будет решён вопрос с дополнительным финансированием и внесением изменений в федеральную программу.
Фирма «ЮГ» приняла участие в котировках и стала победительницей по 34-м лотам. По нескольким квартирам мы пошли на серьёзные уступки и отдали площади по 19–23 тысячи рублей за квадратный метр, а некоторые по 26 тысяч вместо положенных по закону 30 тысяч за квадратный метр. Когда в августе 2009-го наступила очередь продажи трёхкомнатных квартир, фирма «ЮГ» уже не имела монополии на готовое жильё. За полгода, с момента, когда должны были состояться котировки, степень готовности строительства у других застройщиков выросла почти до требуемых 70% . Таким образом, фирма «ЮГ» заканчивала строительство 63-го и 68-го домов со страшным дефицитом денежных средств, сидя с непроданными 38-ью (!) «трёшками», площадь которых была от 108 кв. м. до 140 кв. м. Фирма одновременно финансировала проектные работы по дому № 14. Приобретённый кирпичный завод, успешно проработавший 8 лет у прежнего собственника — «ЛУКОЙЛа», не был запущен из-за невозможности получить газ. Дебаркадер поставили на реконструкцию, в которую, вместе с покупкой катеров, предприятие вложило около 50 миллионов рублей. «ЮГ» имел мировое соглашение на 6,7 миллиона рублей по земле. Так мы закончили 2009 год.
Но не отчаялись и продолжили работать, наивно виня во всём мировой финансовый кризис. А «мина», заложенная администрацией в своё время, при проведении аукционов по земле, продолжала «тикать». Через полгода администрация подала очередной иск по тому же участку земли ещё на 4 миллиона 355 рублей. Этот иск не был принят в полном объёме, а было подписано ещё одно мировое соглашение на 3 миллиона 691 тысячу рублей. Невзирая на это, «ЮГ» продолжал работать и строить, выплачивая по 550 тысяч ежемесячно согласно мировым соглашениям, при этом сидя по три месяца без зарплаты. Администрации этого показалось мало, и она подала третий иск по всё той же земле, ещё на 8 миллионов 197 тысяч. Мирового соглашения уже никто подписывать не собирался.
Рассмотрев иск, суд 20 июля 2011 года удовлетворил его, но не в полном объёме, а на 5 миллионов 652 тысячи рублей. Хотя для «ЮГа» это уже значения не имело. Что 5, что 8 — исход был ясен. Из этого следовало, что со дня на день администрация получит исполнительный лист и подаст исковое заявление на банкротство фирмы «ЮГ». Так же, как проделала это действие (по той же причине) в отношении «Отделстроя». Доставлять такое удовольствие администрации я не собирался и подал на банкротство сам. Ошибся лишь в одном. Оказывается, администрация напрямую не хотела связывать себя с банкротством «Юга», и следом за нами иск подала налоговая инспекция.
В ходе процедуры наблюдения администрация попыталась отнять земельный участок под строительство дома № 14, подав иск с требованием освободить участок, за аренду которого она уже получила 7 миллионов 531 тысячу рублей по мировым соглашениям и ещё 12 миллионов, войдя в реестр кредиторов фирмы «ЮГ», но этот иск она проиграла.
Так вот теперь у меня есть вопросы к господам «троллям» из «бункера»: объясните мне в конце концов, кто кого «кинул», и какие деньги я должен вернуть, а также кому? Разве это я кого-то «кинул», а не администрация города?
Вся вина за то, что не со всеми участниками строительства рассчитались, лежит на администрации города и на человеке, её возглавляющем, а именно — на А. И. Чунакове. Это, похоже, он вас всех «кинул», совершив то, что изложено мною выше.
В этой истории есть ещё один интересный момент: ни один из подрядчиков, кому «ЮГ» был должен, не подал иск к нашей фирме до тех пор, пока мы сами не подали заявление о банкротстве. Всех подрядчиков и кредиторов я обзвонил лично, кроме налоговой и администрации, и попросил подать иски для внесения их в реестр кредиторов. Многие не хотели этого делать, а многие не могли, так как на тот момент были не в городе. Тогда юристы фирмы «ЮГ» подали иски от их имени, чтобы сроки подачи не были упущены.
Это вы называете «кидалово»? Я называю это по-другому — наивысшей степенью доверия к своей фирме! Я высоко ценю это доверие и благодарен всем подрядчикам за понимание и терпение. Имел место и ещё один случай, с коммерческим банком, который оформлял кредит на завершение работ, а в это время пришло известие, что ЖКХ области не подпишет контракты на 18 миллионов рублей. Я сказал об этом банкирам и в открытую добавил: ситуация накалена для того, чтобы вы не дали мне кредит. Невзирая на это, кредит был выдан. Вероятно, это стало возможно потому, что все формы на выполненные объёмы были подписаны, и я не скрывал ни от одного подрядчика и кредитора истинное положение с финансированием достраиваемых домов. А они, понимая шаткость ситуации, не прекратили финансирования, продолжили работы и закончили строительство.
«Визги» бункерских «троллей» ещё можно было бы понять, если бы «ЮГ» получил деньги за проданные квартиры и с подрядчиками не рассчитался. Но ведь «ЮГ» «кинули» вместе с ними и с дольщиками домов 63 и 68. Это у Чунакова, в его показном интервью НТВ того времени, не было обманутых дольщиков. А на самом деле — они были, люди въехали в купленное ими жильё на полгода позже положенного срока. В Камышине не возникло скандала с обманутыми дольщиками по изложенным выше причинам и потому, что я набрал кредитов, внёс деньги в кассу фирмы «ЮГ», и на эти деньги были достроены дома № 63 и № 68. А под взятые кредиты до сих пор заложено моё личное имущество и имущество моей фирмы, которое, в крайнем случае, будет реализовано — все задолженности покроются, кроме долга мне.
Быть честным в таких условиях — дорогое удовольствие! Но оно того стоит! 5 июля дело о банкротстве ООО «Строительная фирма ЮГ» прекращено и подписано мировое соглашение. Решение вступило в законную силу с момента оглашения. Вот так, господа чиновники, три года вы всеми силами «мочили» бизнес А. В. Ярмоловича и потерпели фиаско…
В свою очередь хочу вас заверить, что приложу все свои силы и возможности для того чтобы город проснулся и стряхнул с себя восьмилетнее иго под названием «чунаковщина»!
Анатолий Ярмолович, директор ООО «Строительная фирма «ЮГ
