Президент РФ поручил правительству принять к региональным муниципальным властям все необходимые меры по устранению существующих барьеров в организации строительства. Оно и понятно: строительная отрасль – это индикатор состояния экономики. Замерли стройки – и нет уже у городов и государства ни новоселий, ни будущего. А что же происходит в строительной отрасли Камышина?Цифры говорят сами за себя
По данным администрации г. Камышина, в 2007 году в городе было введено в эксплуатацию 21,7 тыс. кв. м жилья (из них 9,1 тыс. – это индивидуальное строительство), в 2008 году – 25,7 тыс. (12,1 тыс.) (+18,4 % к уровню 2007 года), в 2009 году – 28,7 тыс. (9,5 тыс.) (+11,67 % к уровню 2008 г.). Таки образом, темпы ввода нового жилья в последние годы росли.
Однако следует учесть важное обстоятельство: в 2009 году вводились в эксплуатацию только те многоквартирные жилые дома, строительство которых началось в 2007–2008 годах, то есть на пике строительного бума и до наступления экономического кризиса. Завершение ряда строек - жилых домов №№ 63 и 68 («Строительная фирма Юг»), № 59 (муниципалитет) в 5 микрорайоне, а также дома № 1 на улице Королева («Швейторгспецодежда и К») во многом стало возможным, благодаря финансированию из бюджетов различных уровней с целью обеспечения переселения граждан из аварийного и ветхого жилого фонда. В 2010 году Камышин не участвует в федеральной программе по переселению из аварийного и ветхого жилого фонда.
На начало года из числа объектов, на которых ведется строительство, можно назвать только пятиэтажный дом на улице Ленина, 14 «А». Однако застройщик данного объекта («Отделстрой») испытывает серьезные трудности с финансированием, поэтому, на наш взгляд, шансы на ввод дома в эксплуатацию в ближайшем будущем практически нулевые.
В результате в 2010 году можно ожидать, что, кроме индивидуальной застройки, объемы которой из года в год колеблются в районе 10 тыс. кв. м в год, в Камышине не будет введено в эксплуатацию нового жилья! Таким образом, падение в секторе жилищного строительства может составить порядка 65 %. И это притом, что только официально нуждающимися в улучшении жилищных условий в Камышине считаются около 700 семей.
Ситуацию провала в строительстве жилья в 2010 году может несколько выправить ввод в эксплуатацию хотя бы части жилого малоэтажного комплекса на уллице Металлургов (общая площадь жилья в комплексе составляет порядка 7 000 кв. м), застройщиком которого является ООО «Престиж АМ». Но даже если этот комплекс будет введен в эксплуатацию в 2010 году полностью, это не позволит достичь темпов строительства уровня 2007–2009 гг.
Серия банкротств в отрасли
Остановка строительства привела к серии банкротств строительных предприятий, возникновению кризиса неплатежей между заказчиками и подрядчиками и сокращению рабочих мест в строительстве и производстве стройматериалов в городе. Так, из числа крупнейших застройщиков в состоянии банкротства оказались ООО «Фирма Отделстрой» (по нашим сведениям, предварительно передавшая наиболее ценные активы, включая земельные участки под застройку, родственной компании ООО «Отделстрой») и ООО «Швейторгспецодежда и К».
Ухудшение финансового состояния застройщиков немедленно отразилось и на производстве стройматериалов. Так, объемы производства и реализации стройматериалов на единственном в городе заводе по выпуску железобетонных изделий ООО «Престиж АМ» в первом полугодии 2010 года оказались в 6 раз меньше того же показателя за аналогичный период 2008 года! Если в 2008 году такие застройщики, как «Строительная фирма Юг», фирмы «Отделстрой» и «Швейторгспецодежда» приобрели на заводе стройматериалов на сумму 40 млн. руб. (около 25 % от общего объема реализации продукции предприятия), то уже в 2009 году эта цифра сократилась в 4 раза, а в 2010 году, по предварительным прогнозам, будет близка к нулю.
В начале нашей статьи мы сказали о том, что строительная отрасль – это индикатор жизни города. Сегодня стрелка индикатора упала в нулевой сектор.
Где искать выход?
Поскольку развитие города невозможно без строительства жилых, торговых, производственных, социальных и иных объектов, одной из главных задач органов местного самоуправления является стимулирование капитального строительства. При этом могут использоваться рычаги, не требующие, на наш взгляд, прямого финансирования строительства новых объектов за счет бюджетных средств.
Однако деятельность администрации г. Камышина по предоставлению участков под застройку и направленность ее на поддержку строительства вызывает, на наш взгляд, сомнения. Очевидно, что местные органы власти ограничены нормами Земельного кодекса, предписывающего, в частности, предоставлять участки под жилую застройку только путем проведения аукционов. Это в известной степени лишает администрацию гибкости в организации продажи участков. Земельный кодекс устанавливает порядок проведения аукционов и права аренды земельного участка под строительство, согласно которому перед проведением торгов проводится оценка рыночной стоимости участка. При этом если торги не состоялись, участок может быть выставлен повторно со снижением цены не более чем на 15%. Если участок вновь оказался невостребованным, то дальнейшее изменение его стартовой цены возможно только путем проведения повторной оценки. Посмотрим, как это происходит на практике?
В августе 2008 года участок площадью 935 кв. м на улице Кубанской был выставлен на торги под строительство объектов торгового, бытового и жилого назначения. Стартовая цена участка составила 884 тыс. руб. Интереса покупателей данный участок по этой цене не вызвал. Спустя месяц этот же участок был выставлен повторно, со снижением цены, которая составила теперь 751,4 тыс. руб. Участок вновь не был реализован. Руководствуясь Земельным кодексом, Комитет по управлению имуществом администрации г. Камышина заказал повторную оценку данного участка, и в мае 2009 года участок был выставлен на аукцион с ценой… 1 293 тыс. руб., (!) что почти в полтора раза превышает цену первоначального предложения. Неудивительно, что торги по участку вновь не состоялись!
Где логика? – спросит читатель. Мы, признаться, тоже в недоумении. Следует также отметить, что процесс многократного выставления на торги одного и того же участка связан с расходованием средств местного бюджета. Однако история злополучного участка на этом не закончилась…
Еще одна попытка провести аукцион с такой же начальной ценой состоялась в июле 2009 года, а еще через 2 месяца участок был выставлен с 15 % снижением цены (1 099 тыс. руб.). Поскольку торги и в этот раз не состоялись, Комитет по управлению имуществом заказал еще одну оценку, и в декабре 2009 года участок был выставлен на аукцион по цене 364 тыс. руб., что почти на 60 % меньше первоначально произведенной оценки и более чем на 70 % ниже повторной оценки. Интересно, что участок и по этой цене не был продан.
Где логика? Кто даст ответ?
Вышеизложенная история заставляет задуматься над вопросами:
1) Зачем местные власти настойчиво выставляют на торги участки, которые не интересуют застройщиков, и при этом не обращают внимание на бесцельное расходование бюджетных средств?
2) Каков уровень компетентности оценщиков, привлекаемых Комитетом по управлению имуществом для определения стартовой цены участков на аукционах?
Заметим также, что описанная выше история, хотя и самая вопиющая, но не единственная в своем роде. В качестве примеров неудачного проведения торгов в 2008–2010 гг. можно привести:
1) участок площадью 947 кв. м. радом с домом 45 «В» в 5 мкр. под строительство кафе (выставлялся в 2009 г. трижды по цене 1 086 тыс. руб. и один раз по цене 775 тыс. руб.; покупателя так и не нашел);
2) участок площадью 1 304 кв.м в 4 мкр. под строительство многоэтажного дома (дважды выставлялся в 2010 года с начальной величиной арендной платы 1 783 тыс. руб. в год; реализован не был);
3) участок площадью 1192 кв.м на улице Волгоградской под строительство многоэтажного дома (дважды выставлялся в 2010 года с начальной величиной арендной платы 1 630 тыс. руб. в год; реализован не был);
4) участок под малоэтажную комплексную застройку на улице Хвалынской площадью 5 253 кв. м (дважды выставлялся на торги в 2010 году, первый раз по цене права на аренду участка 1 930 тыс. руб., повторно – по цене 1 641 тыс. руб.; реализован не был).
Еще несколько участков под многоэтажную (ул. Краснодонская, 5 мкр.), комплексную малоэтажную (ул. Рязано-Уральская) и индивидуальную застройку выставлялись в 2008–2010 годах по одному разу и реализованы также не были.
Относительно удачным можно считать проведение аукциона по продаже права аренды земельного участка (площадь 7 863 кв. м), прилегающего к 6 мкр. под комплексную малоэтажную застройку. Участок трижды выставлялся на торги в 2009 году - два раза по цене 4 639 тыс. руб. и один раз со снижением цены до 3 943 тыс. руб. Но только после снижения цены почти на 60 % относительно первоначальной данный участок вызвал интерес у застройщиков и был приобретен ООО «Стройгарант».
Проведем анализ
Анализ неудачных попыток реализации земельных участков показывает, что основных причин отсутствия интереса застройщиков можно выделить две:
1) неадекватная стартовая цена, значительно превышающая ту, которую на самом деле можно считать рыночной для данного участка;
2) неудачный выбор самих земельных участков, выставляемых на торги. Здесь нужно отметить, что существуют участки, которые в настоящее время не вызовут интереса у застройщиков для предлагаемых целей освоения, даже если их цена будет нулевой.
Что касается второй причины, то вариант решения проблемы незаинтересованности застройщиков только одни: прежде чем готовить участки на торги, необходимо «прощупывание» рынка и работа с застройщиками.
Что же касается определения стартовой цены, то мы понимаем: городским властям приходится трудно по причине наличия упомянутых выше законодательных ограничений. Тем не менее, на наш взгляд, существует возможность оценки квалификации привлекаемых оценщиков и проведение размещения заказов на оценку с учетом уже имеющегося опыта работы. Очевидно, что для успешного проведения аукционов администрации города необходимо ориентироваться не на максимальную «бюджетную эффективность», что на практике и порождает завышение стартовых цен, а на обеспечение конкурентности проводимых торгов. Не случайно поэтому, что наиболее успешными с точки зрения активности застройщиков стали 2 аукциона, состоявшиеся 24 июля 2008 года и 25 сентября 2008 года.
На первом из них были выставлены два участка под строительство многоэтажных домов на улице Ленина площадью 3 208 и 3 209 кв. м. Стартовая цена участков была 410 и 415 тыс. руб. годовой арендной платы. Победитель аукциона – ООО Фирма «Отделстрой» – по итогам аукциона получил эти участки по цене 5 023 тыс. руб. и 4 524 тыс. руб. соответственно.
На втором аукционе продавалось право аренды участка площадью 4 839 кв. м под строительство многоэтажного дома в 6 мкр. Стартовая цена участка составляла 545 тыс. руб. годовой арендной платы, а победитель аукциона – ООО «Строительная фирма «Юг» – получил участок по цене 7 003 тыс. руб. Стоимость годовой аренды 1 кв. м земельного участка составила 1447 руб. До настоящего времени эта цена является рекордной для участков, предоставляемых под многоквартирную застройку.
Участки-«рекордсмены» выставлялись на торги непосредственно перед началом экономического кризиса, когда цены на недвижимость и спрос на нее находились на пике, но даже для того времени эти цены для застройщиков были чрезмерными. Проведем несложные подсчеты… Согласно проектной декларации дома №14 «А» на улице Ленина, разработанной ООО «Фирма «Отделстрой», дом должен состоять из жилых квартир общей площадью 3 45 кв.м. Срок освоения земельного участка для строительства дома по условиям аукциона составляет 3 года. Это означает, что общие затраты на аренду земли в течение всего отведенного срока составляют 13 571 тыс. руб., то есть на 1 кв.м общей площади жилья приходится 4 182 руб. Это увеличивает себестоимость жилья примерно на 20– 25%! При этом вполне естественно, что застройщик будет стремиться переложить эти затраты на покупателей. Вывод очевиден: максимизация «бюджетной эффективности» существенно повышает и без того мало для кого доступную стоимость жилья. И это в условиях реализации приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»!. Отметим, что на соседнем участке у того же застройщика стоимость трехлетней аренды сложилась на уровне 15 068 тыс. руб., то есть 4 643 тыс. руб. за 1 кв.м общей площади жилья, - еще на 11% выше!
Кроме негативного влияния на ценовую конъюнктуру рынка жилья, проблема высоких арендных ставок имеет еще один аспект, напрямую относящийся к пресловутой «бюджетной эффективности». Дело в том, что в рамках существующего механизма продажи права аренды земельных участков, предполагающего торговлю вокруг величины годовой арендной платы, городская администрация не может знать, какую сумму она получит фактически по итогам проведенного аукциона, поскольку победитель аукциона не уплачивает деньги сразу, а принимает на себя обязательство периодически вносить арендную плату. В итоге, аукционы по участкам на улице Ленина и в 6 мкр. оказались, по нашему мнению, скорее эффектными, чем эффективными.
С началом экономического кризиса оба застройщика, получившие эти участки оказались в трудном финансовом положении. От ООО «Фирма «Отделстрой» в марте 2009 года поступило заявление о добровольном банкротстве, к моменту подачи которого застройщик успел «накопить» более 37 млн. руб. кредиторской задолженности, в состав которой вошла, по-видимому, и арендная плата за землю. Земельные участки, полученные под застройку, были переданы, по нашим сведениям, «родственному» ООО «Отделстрой» (руководитель обеих организаций – С.А. Золотников, он же является одним из двух учредителей ООО «Отделстрой»), что, однако, не решило финансовых проблем этих организаций.
В результате, строительство дома №14 «А», по нашим сведениям, в настоящее время приостановлено, а освоение соседнего участка так и не было начато, так же как и участка на 3 мкр. в районе дома № 13, полученного ООО «Фирма «Отделстрой» по итогам аукциона 6 ноября 2008 года. У застройщика начали возникать неплатежи по арендной плате, что привело к судебным искам со стороны Комитета по управлению имуществом (29 марта 2010 года подан иск о взыскании 431 тыс. руб. арендной платы).
Что касается обладателя указанного выше абсолютного рекорда по годовой ставке арендной платы (ООО «Строительная фирма «Юг»), то по участку в 6 мкр. за период с 1 декабря 2008 года по 31 октября 2009 года этот застройщик успел накопить 6,7 млн. задолженности по арендной плате, в результате чего Комитет по управлению имуществом также был вынужден обратиться в суд.
Высокие цены, сложившиеся на последних предкризисных аукционах стали одним из объективных обстоятельств, приведших к спаду активности на строительном рынке, падению спроса на недвижимость и снижению цен на нее. И тут ситуация достигла абсурда, поскольку участки, выставляемые на аукционы в 2010 году, резко подорожали в стартовой цене.
Так, стоимость годовой аренды участков на улице Волгоградской и в 4 мкр., уже дважды безрезультатно выставлявшихся на торги в 2010 года, составила 1 367 руб. за 1 кв. м, что в точности соответствует стоимости аренды участка на улице Ленина, на котором ООО «Отделстрой» безуспешно пытается достроить дом №14 «А». А ведь прошло два года, страну парализовал экономический и строительный кризисы. Важно отметить, что сравнению подлежат не только экономические условия проведения аукционов 2008 и 2010 годов, но и места расположения участков. Жилье в районе улице Волгоградской и в 4 мкр. пользуется гораздо более низким спросом и имеет более низкую цену, чем жилье на улице Ленина.
На сегодняшний день стоимость земли в Камышине существенно выше, чем, скажем, в Волгограде. Так, на аукционах, проведение которых было объявлено в Волгограде в 2010 году, стартовая стоимость земельных участков для многоэтажного строительства составляла от 119 до 612 руб. за 1 кв.м в расчете на 1 год. И это в то время, когда стоимость жилья в Волгограде существенное превышает уровень Камышина.
Существует и еще одна разница между Камышином и Волгоградом в плане предоставления участков под застройку. Если в Волгограде существует перечень земельных участков, формируемых на торги (содержит описание местоположения с приложением карты местности, назначение, площадь, степень готовности и ориентировочные сроки выставления на торги), и этот перечень находится в открытом доступе на сайте городской администрации, то планы Комитета по управлению имуществом администрации г. Камышина публично не раскрывается. Мало того, качество предоставления информации об итогах торгов, размещаемой на сайте администрации г. Камышина, оставляет желать лучшего. В частности, практически не публикуются сведения о несостоявшихся аукционах, не публикуются данные о числе участников аукционов, а сообщения об итогах торгов затеряны среди множества объявлений о рассмотрении и оценке котировочных заявок. Все это в целом делает работу по анализу результатов весьма затруднительной и трудоемкой.
Подобные «казусы» тем более вызывают удивление, когда в администрации существует достаточно хорошо поставленная система размещения муниципальных заказов, организованная комитетом экономического развития.
