Утверждают, что машина ― не роскошь, а средство передвижения. И это верно. Но для того, чтобы автомобиль исправно выполнял свои функции, его надо не только оберегать, но и правильно хранить. Судя по «подснежникам», зимующим на придомовых территориях, таких возможностей у многих владельцев автомашин, в том числе и престижных, пока нет. В то же время количество объявлений о продаже гаражей с каждым днем растет. Ныне уже не только городские газеты, но и сайты регулярно публикуют объявления горожан, намеревающихся расстаться с гаражом.
Но сделать это, оказывается, не просто. И дело здесь не столько в привлекательности вашего предложения, сколько в необходимости выполнения ряда процедур, предшествующих акту продажи. О некоторых из них рассказал начальник Камышинского отдела государственной регистрации прав на нежилые объекты недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Юрий Яковлевич Денисов.
― Юрий Яковлевич, я вот уже лет двадцать, как являюсь владельцем гаража в одном из ГСК нашего города. Но когда у меня возникла идея распрощаться с ним, сведующие люди пояснили, что сделать это, имея на руках только книжку члена ГСК, невозможно. Так ли это?
― Да, это так. Ведь продать можно только то недвижимое имущество, которое принадлежит вам на правах собственности. Членская же книжка не является документом о праве собственности на гараж в кооперативе. Право собственности на гараж у вас возникнет только с момента его государственной регистрации. Без оформления права собственности на гараж вы не можете им распоряжаться.
― Интересное дело! В свое время я нотариально оформил мену автомобиля на гараж, исправно платил за него все эти годы, а теперь выходит, что я никто и прав у меня на него никаких!
― Права у вас есть. Необходимо только юридически их закрепить. Ведь без выполнения этой процедуры владелец гаража не сможет распорядиться своим гаражом в гаражно-строительном кооперативе. Без регистрации права собственности на гараж в ГСК невозможно совершить не только сделку купли-продажи, но и подарить гараж другому лицу или завещать его детям и внукам. Если же конкретно у вас имеется договор мены, удостоверенный нотариально до 29.03.1999 г., с постановкой на учет в органы БТИ до этой даты, то вы можете совершать любую сделку.
― Так что, выходит регистрация права собственности — это процедура обязательная?
― Государственная регистрация прав проводится по желанию правообладателя. Но закон трактует, что прежде, чем совершить сделку купли-продажи гаража, необходимо, чтобы у вас, как у продавца гаража, имелись на руках все правоустанавливающие документы на этот объект недвижимости, а право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
В случае, если право собственности, как в вашем случае, возникло до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, то у вас, как у правообладателя, должны быть на руках документы организаций, которые в те годы были уполномочены заниматься регистрацией объектов недвижимости. Такими документами могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, решения судов, свидетельства о праве на наследство, зарегистрированные в БТИ, регистрационные удостоверения, выданные БТИ.
Но государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре прав требуется при переходе прав, его ограничения (обременения) или совершении после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества. Иными словами, вам и другим камышанам, собравшимся заключить сделку купли-продажи, или, к примеру, зарегистрировать договор дарения необходимо зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре прав. То есть, обратиться в отдел приема-выдачи документов на ул. Камышинская, 25 (тел. 4-56-89), либо в МРЦ (7 мкр. дом 26), предоставив при этом все документы, необходимые для регистрации, и получить свидетельство о регистрации права собственности на гараж.
― И какие же документы придется собрать человеку, собравшемуся продать гараж?
― В соответствии с п.п. 1,2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию права собственности на гараж, находящийся в гаражно-строительном кооперативе необходимо предоставить следующие документы:
1.Заявление о государственной регистрации права (1 экз. подлинник);
2.Документ об уплате государственной пошлины (1 экз. подлинник и 1 экз. ксерокопии);
В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взыскивается государственная пошлина, размер которой для физических лиц составляет 1000 рублей.
3.Документ, удостоверяющий личность физического лица;
4.Доверенность и документ, удостоверяющий личность представителя (1 экз. подлинник и 1 экз. ксерокопии);
5.Справку кооператива о членстве в ГСК, которая должна содержать сведения, необходимые для регистрации: полное имя правообладателя ― члена кооператива; описание предоставленного кооперативом объекта недвижимости (1 экз. подлинник и 1 экз. ксерокопии);
6. Кадастровый паспорт, выданный органом, осуществляющим учет объектов недвижимости (БТИ), (1 экз. подлинник и 1 экз. ксерокопии);
7.Документы, подтверждающие правоспособность кооператива как юридического лица (1 экз. подлинник и 1 экз. ксерокопии);
- учредительные документы;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- документы, подтверждающие полномочия председателя и казначея.
При обращении за государственной регистрацией права собственности на гаражи, находящийся в гаражно-строительном кооперативе, строительство которых осуществлялось после 01.01.1995 г., кроме вышеуказанного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости.
Замечу, что в вашем случае, документы, указанные в п. 7, предоставляются руководством ГСК, членом которого вы являетесь.
― И, тем не менее, побегать, видимо, придется. В этой связи вопрос: могу ли я сам собрать все эти документы? Не прибегая к помощи агентств по продаже недвижимости и нотариальных контор. В Интернете нашел упоминание о том, что Договор продажи недвижимости, в частности гаража, можно заключить самим продавцу и покупателю и представить его для регистрации без нотариального заверения. В то же время говорят, что не все регистрационные палаты готовы принимать договоры без нотариального удостоверения.
Якобы, (цитирую) «не везде сотрудники палат обладают должной квалификацией для проверки правильности составления договора, в некоторых палатах таких сотрудников нет вовсе, в других палатах только заведующий вправе принимать к регистрации договоры без нотариальной регистрации. Поэтому ― хотя закон не требует нотариального удостоверения договора ― в регистрационной палате по месту нахождения Вашего гаража могут потребовать нотариально его удостоверить».
Так ли это на самом деле? Спрашиваю об этом потому, что не хотелось бы терять время для хождения по кабинетам. А главное ― сократить расходы, связанные с оформлением сделки.
― Отвечу вам сухим языком закона. А уж вы потом делайте выводы. Договор продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК РФ. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
На основании ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
В случае отправления документов почтой все они, в том числе и договор купли-продажи, должны быть нотариально удостоверены.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение и переход прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй ― помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых ― подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
― Спасибо за разъяснение. Ваш ответ еще раз подтвердил расхожее суждение: закон ― суров. Но на то он и закон. И его надо выполнять.
