Пожалуй, ни для кого не будет новостью наше утверждение о том, что любой законодательный акт имеет право на жизнь лишь в том случае, если он вытекает из основного конституционного права, не противоречит ранее заявленным нормативным документам и, само собой, опирается на здравый смысл.
В антологии новейшего российского законодательства, предусматривающего право граждан на владение общим имуществом в многоквартирном доме (МКД) долгое время (с 1983 года) находился Жилищный кодекс РСФСР, который в 2004 году уступил место Жилищному кодексу Российской Федерации.
На всём этом отрезке времени весьма показателен 1996 год, когда не всем понятное слово «кондоминимум» прочно входило в сознание граждан как земельно-имущественный комплекс, передаваемый властью (считайте государством) домовладельцам в собственность и, причем бесплатно. Даже не пройдя регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливаемая «собственность по Закону» (механическое, сантехническое оборудование, подвалы, чердаки и т.д.) признавалось в пользу домовладельцев и не подвергалось сомнению в судебных разбирательствах. И совершенно понятно, почему и на каком основании.
Так, п. 3 ст. 35 гл. 2 Конституции РФ строго декларирует: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Особенно уютно чувствовали себя граждане тех кондоминимумов, которые только сдавались в эксплуатацию. В Камышине, к примеру, это хорошо просматривалось на новостройках 5-го микрорайона, где товарищества домовладельцев свято берегли не только свои квартиры, но и то, что являлось их общей собственностью. К таким «товарищам» довольно оперативно примкнули территориальные общественные самоуправления, позаботившиеся о благоустройстве территорий вокруг домов: о лавочках-скамейках, палисадниках, детских площадках… Люди жили и радовались жизни.
Вместе с ними вкушала удовольствие и власть, поскольку кондоминимумы полностью освобождали её от вмешательства во «внутренние дела» новоявленных собственников. Так продолжалось до 29 декабря 2004 года, когда созревающий в недрах Государственной Думы Жилищный кодекс РФ принес новогодний «подарок» всем жителям МКД.
Прежде всего, новое жилищное законодательство устранило такие понятия как «кондоминимум», «домовладелец», «общее имущество в кондоминимуме», заменив их «общим имуществом в многоквартирном доме».
По признанию председателя Комитета по жилищным правоотношениям Общероссийской организации «Гражданская лига по вопросам жилищных, земельных отношений» В. Хомякова, с введением в силу ЖК РФ особый статус приобрела земля, на которой расположен жилой дом, и особенно дворы МКД. Вместе с ягодами-цветочками и лавочками они переходили в собственность государства. Значит, функционеры исполнительной власти на местах могли эти дворы продавать под частную застройку, передавать в долгосрочную аренду и т.д.
Те, кто достаточно хорошо знает Конституцию России, в том числе и статью 55, могли бы возмутиться, ибо в Основном законе страны четко прописано: «В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие права и свободы человека и гражданина». Но в том-то и принцип поведения нынешних российских законодателей: сначала они идут по пути молчаливого согласия двух сторон, а затем отвоёвывают реальное правовое поле, пользуясь (словами Д. Медведева) сплошным правовым нигилизмом граждан. В данном случае власть облокотилась на статью 214 более приоритетного, по сравнению с ЖК РФ, Гражданского кодекса, в которой говорится, что земля, не находящаяся в собственности граждан, является собственностью государства.
Итак, король (то бишь собственники квартир в МКД) оказался полуголым. Далее – ещё круче: за всё то, что осталось в собственности граждан, жилищное законодательство велит нести бремя ответственности… самих граждан. Но давайте разберёмся, так ли это должно быть на самом деле.
В юриспруденции есть такое понятие как «аналогия закона». На нашем с вами языке это означает: когда отношения прямо не урегулированы законодательством, а равно, как и соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, вступает в силу гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (см. статью 6 ГК РФ).
И именно опираясь на аналогию закона, можно прямо утверждать, что и остальная часть «общего имущества в многоквартирном доме» является собственностью государства! А раз так, то на каком основании мы, проживающие в приватизированных квартирах, обязаны нести (прежде всего финансовое) бремя ответственности за то, что нам не принадлежит? Загляните в свой документ, полученный в регистрационной палате на право распоряжения такой квартирой, и вы убедитесь: всё, что находится за территорией ваших собственных квадратных метров, никоим образом к вам не относится даже на «правах общедолевой ответственности». Вы не можете продать, передать в наследство, в аренду часть лестничных маршей, кабины лифта, инженерных коммуникаций и т.д. Право на недвижимое имущество появляется там и тогда, когда такое имущество пройдёт государственную регистрацию права. К слову сказать, как правильно регистрировать право на общую долевую собственность в МКД не знает даже Минюст России!
А коли так, то, исчисляя стоимость за пользование лифтом, власти берут во внимание не количество проживающих в домах, а занимаемые ими квадратные метры; дополнительную плату за воду поставщик «ресурса» вешает на законопослушных граждан вместо того, чтобы изымать её у неплательщиков; устанавливая общедомовые приборы учёта (опять же за наши с вами деньги), чиновники от энергетики «гасят» на нас собственные потери в транзитных линиях электропередач. И даже то, что называется земельным участком, который, как было сказано выше, принадлежит государству, но «на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства», лукавые законодатели отнесли к понятию «помещения в данном доме» (статья 36 ЖК РФ). Нарочно не придумаешь! И иначе как абсурдными такие вещи не назовёшь.
Вопрос: что делать? Отвечая на него, В. Хомяков, а также другие эксперты в области жилищного законодательства, экономисты, политологи однозначно предлагают собственникам жилья в МКД инициировать поход в суд и добиваться справедливости. Если последний признает, что общее имущество в таком доме является собственностью государства, выигрыш дела ответчиком (органом государственной власти субъекта РФ) автоматически означает прекращение обязанности жителей МКД платить жилищно-коммунальный оброк.
Если судья признаёт право собственности на общее имущество за истцом, то в таком случае у него появится возможность зарегистрировать право не только на земельный придомовой участок, но и на подвалы, чердаки, подсобные помещения… Стало быть, появится масса других интересных прав: возможность получения арендных доходов, которые можно направить на содержание дома; взимать плату за транзит воды, газа, электроэнергии через свои коммуникации.
Право же, есть над чем задуматься. Ведь до сих пор многие из нас добросовестно платят деньги за общедомомвое имущество. Однако куда и на что тратятся на самом деле наши кровные, нам не докладывают. Да и никогда не докладывали! Потому как львиная часть этих денег уходит не на текущий и капитальный ремонт жилых зданий, а на содержание подставной фигуры, какой является чиновничий аппарат «управления многоквартирным домом».
Сегодня величину этого оброка власть определяет сама, без нашего коллективного мнения и согласия. Так ведь не крепостное право на улице…
